沒工作借錢



金雞年跨年前後,傳出營建股看房潮再起!2月份公布數字成交量成長8成,許多已經長期看空地產的朋友可能還在懷疑,這是一時的數字變好,亦或是真的底部浮現?轉頭一看,從華固的鍾榮昌提到:長夜將盡;興富發的鄭欽天提及島內的微型通膨,到現在陸續也要如何借錢出現了價格賣不下去,等等樂觀看法也出現!

地產才剛開始加溫

而稍對資產股有研究的朋友也發現,除了激勵人心的機場捷運終於通車,高雄軟體園區陸續推案,且都更年、建設年的口號響亮,政府政策也陸續推出。

股價會說話,最明顯的狀況在於房地產相關股票2月以來,冠德大漲25%為首、長虹也有21%的漲幅,此外,國建、華固各有16%的價差。而資產股更不遑多讓,除了先前就上漲的中石化,以及年年都討資產價值與融券回補行情的大同,火災意外燒出資產價值的泰豐,其短期波動曾達45%,目前拉回仍有20%的漲幅;甚至青埔大地主國建仍然整理不退的狀況下,地產股加溫應該是才剛開始!

其中,最令大家嘖嘖稱奇的當屬於泰豐廠,由於一把大火燒完之後,產生有毒氣體有害人體!雖然是不幸的事件,但因不可做原地重建也讓大家對於泰豐的廠房資產開發產生重要聯想,由於泰豐廠房此次受毀達2.7萬坪,加上廠房旁已經開發通過的工商綜合區1.7萬坪的土地,市場估計半數捐的半數開發的保守狀況,土地價值也將達50億元以上,這也變成了上漲理由。當然,近期的執政黨對於在市區中的廠房環評通過者少,似乎也更加深了想像空間。

而營建股的原料來自於鋼鐵、塑化、水泥等相關原物料,仔細回頭計算發現,營建類股的指數,相對於其他去年及今年開始有轉機的相關建材族群仍算是偏低的。我們以去年最低點196.36開始計算,營建股指數漲幅33.4%,遠低於塑化、鋼鐵漲幅,同時也落後其他原物料的漲幅!而原物料是地產股的根本,往往最後強勢上漲的都在於房地產!在塑化、鋼鐵強勢上漲不回的狀況下,地產股成為資金的下一個目標相當明顯。

台商退休潮正開始銀行借錢條件

筆者還是強調,或許地產股的上漲,對於大多數受薪階級有潛在的壓力,但是趨勢力量產生很難改變,地產股具中長多的基本面重點,其實才剛剛發生,而且似乎還沒有停滯或拉回的狀況,原因在於:

(1)美國川信用不良辦信用卡普當選的全球營建物料上漲行情;(2)台商退休潮,大量資金回台置產;(3)新政府林內閣定位建設年;(4)房地產報價觸底狀況明顯。

上漲的原因當然首推,沒人料到川普會選上信貸哪家利率低美國總統,一個內需地產商人,個性當然與外銷的電子跨國產業迥異,甚至許多利益上還是相衝突的情況!試問跨國公司工作外移,國內工資偏低,人口也跟著減少,地產景氣怎可能轉好。2008年,川普還因此差點賣出川普大樓。新仇舊恨,川普總統想來也必然記憶深刻。

內需產業的川普破天荒當選總統,當然會引動全球的營建及相關物料,川普還要當4年,已經是個趨勢!國際上的建材與原物料,此波必然出現刺激性上漲,且未來美國2線城市的重建,也將產生實質的需求。同時,美國去年12月份房地產也同步上漲。

本息平均攤還法

每期償還固定的本息總額,但本金與利息所佔比例每期都不同,本金部分逐漸增加、利息部分則逐漸減少。

放款

是金融機構授信業務的其中一種,依期間的長短可分為短期授信、中期授信及長期授信,除此之外也可分為擔保授信及無擔保授信。

股票質借

當手中持有股票又有短期資金週轉的需求,可向銀行提出申請股票質押貸款,經銀行核淮後申請人持「證券存摺」向集保公司辦理質權設定完成後,銀行即可撥款。

信用評分

信用評分為衡量信用申請者違約或逾期風險所計算的一種數值。放款機構利用它對所有申請信用的消費者加以排序,決定信用申請者是否符合資格,及其可貸款金額與適用利率,銀行會依申請者的年資、薪資等等做一個快速篩選,一旦分數不足,即無法申請貸款。

保單借款

保險人有資金需求時,可以用自己的保單來向保險公司質借,只要被保險人投保超過一定期間,保單就有一定的價值準備金,保戶即可提出申請保單質借。

帳戶管理費

銀行為節約成本所訂定,若存戶存款金額未達銀行標準,又沒有辦理銷戶,銀行就會收取帳戶管理費。一般申請貸款而辦理的帳戶,也會收取帳戶管理費。

票貼

憑未到期票據去銀行辦理貼現,但銀行通常會接受的客票必須是公司皆為正常營運的應收票據,此種借款方式即是「調現」、「票貼」。銀行通常僅會給予票款約八成的貸款額度,並需要以客票當作副擔保品,以票到期所回收的票款,來作為還款來源。如急需運用到現金,就可拿還未到期的票據先去銀行做抵押,換取資金靈活運用。

連帶保證人

按實務上的判例,連帶保證人等同於債務人,民法中未有「連帶保證人」的規定,針對連帶及保證於民法中的相關規範有債編第四節「多數債務人」與第二十四節「保證」兩種定義。

連帶債務(即多數債務人)乃出自於民法§272條:數人負同一債務,明示對於債權人各負全部給付之責任者,為連帶債務。而保證之意義係出自於民法§739條:稱保證者,謂當事人約定,一方於他方之債務人不履行債務時,由其代負履行責任之契約。但保證人尚擁有先訴抗辯權,在債權人未就主債務人之財產強制執行而無效果以前,保證人對於債權人得拒絕清償(民法§745)。

由於保證人尚有保證人之先訴抗辯權保障權益,債權人針對債權保全時需先對主債務人之財產強制執行,待無效果後,方能對保證人之財產強制執行,債權回收上需耗費不少時間。故債權人多在契約中將保證人附帶「連帶」二字,使保證人成為連帶債務人,該筆債務成為連帶債務,造成連帶保證人與主借款人負同一債務的狀況,致達成民法§272條之要件。而連帶債務之債權人,得對於債務人中之一人或數人或其全體,同時或先後請求全部或一部之給付,連帶債務未全部履行前,全體債務人仍負連帶責任(民法§273),因此在法律關係上,連帶保證人等同於連帶債務人。

循環型貸款

貸款依還款方式可分為本息攤還貸款與循環型貸款,本息攤還貸款為核貸後依約定的貸款年限,按期攤還每期償還本金及利息;而循環型貸款則是指銀行核定一個額度,於額度內循環動用的貸款方式

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吳美陽

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